借地権付き物件を調べていると「借地」と「低地」という言葉が出てきました。
2つの違いは何でしょうか？
簡単に説明してください。
また借地のトラブルってどんなことがありますか？
借地と底地、同一の土地に関する権利のことです。
底地は土地、借地は建物という風に理解するとわかりやすいでしょう。
借地権と底地権は同じ土地の権利のため、トラブルに発展しやすいものです。
主に地代に関するものと権利の更新によるもの、土地の立ち退きに関するものがあります。
底地は地主、借地は借主が所有する権利
底地と借地は上の絵のような関係で「底地」は地主さんが所有しており、底地の一部を借りる権利「借地権」が設定されている物件を借地権付き物件といいます。
底地を国が所有している場合
底地は個人や法人が所有しているのが一般的ですが、国が底地を所有している場合があります。
基本的に譲渡や売却、建て替えの場合、地主の承諾が必要ですが、国が地主だと一定の金額を支払えば認めてもらえます。
地主が個人の場合だと、承諾が得られないこともありますが、国はそういうことがありません。
底地権の売買について
国は借地権を買い戻すということはしません。そのため、借地権を売却したい場合は第三者への譲渡のみとなります。
底地・借地の同時売却という方法があります。これは借地者と地主が共同で底地と借地を売却することです。
借地権は単体で処分しようとすると、譲渡承諾料がかかるため手元に残るお金が少なくなります。
しかし、同時売却の場合、譲渡承諾料を支払う必要はなく、借地権割合で按分されるため、手元に残るお金を減らさずにすみます。
その分、手続きが複雑なため注意が必要です。同時売却に詳しい不動産会社へ相談してみるといいでしょう。
借地のトラブルってどんなことがありますか？
借地契約した当初は円満であっても、相続などで状況が変わったり、本人同士でなくなることで意思疎通が図れなくなったりする場合があります。そしてお互いの主張をぶつけ買ってしまうとトラブルは大きくなりかねません。借地をめぐるトラブルにはどのようなものがあるのか、よく起こりうるケースを紹介します。
地代（賃料）に関するトラブル
土地価格の上昇に伴い地代を値上げしようとしたところ、借地権者がこれに応じないというものです。
地代の値上げには一定の条件が必要となります。
契約時からかなりの期間が経過し、当初の地代では維持することが不相当になった場合です。
たとえば、近隣の土地価格の上昇や固定資産税の増加が該当します。
権利の更新によるトラブル
更新に関するトラブルは、契約更新時に更新料を請求しても、借地権者が支払わないというものです。
契約書に更新料に関する記載がない場合、更新料を支払う義務はないという判例もあります。
慣例的には更新料は支払われるものですが、契約に定めていない場合、請求は難しいものとして見られています。
立ち退きに関するトラブル
地主が契約更新せず、土地の明け渡しを要求するも、借地権者が拒否するというものです。
基本的に地主が更新を拒絶して明け渡しを要求するには正当な事由が必要になります。
正当な事由とは土地の使用を必要とした場合、地主と借地権者双方の事情から判断されます。
立ち退きに関するトラブルを避けるため、契約期間が定められており、更新をしない一般定期借地権が設定されている場合がほとんどです。
最後に
借地と底地の違いと借地トラブルを解説してきましたがお役に立てましたでしょうか？
地主さんが相続する際、相続税が高額になり金融機関に借りてなんとか納税する事例もあります。そのような状況でようやく相続した土地の固定資産税を支払いながら、わずかな借地料では割に合わないとい、地代をあげ、それがトラブルの引き金になってしまった例もあります。
このよに借地権付き物件は特殊な事情があることも多いため借地権専門の不動産業者に相談をされることをおすすめします。